Фиксированная или плавающая ставка по ипотеке в Испании

Коротко

Фиксированная ипотека: ставка и платёж не меняются весь срок кредита, вы заранее знаете сумму. Плавающая: ставка равна индексу (чаще Euribor) плюс фиксированный дифференциал, платёж обычно пересматривается раз в год или полгода [1][2].
Смешанная: ставка фиксирована в начальный период, дальше плавающая [1].
Ley 5/2019 защищает заёмщика-физлицо: в плавающих кредитах нельзя ставить нижний предел ставки, а индекс должен быть объективным и проверяемым [5].
Перед подписью банк даёт FEIN и FiAE не позднее чем за 10 календарных дней. FEIN имеет силу обязательного предложения на срок, не короче десяти дней [5].
Досрочное погашение ограничено статьёй 23: для плавающих кредитов до 0,15 % в первые 5 лет или до 0,25 % в первые 3 года, для фиксированных до 2 % в первые 10 лет и до 1,5 % позже [5].

Чем отличаются фиксированная, плавающая и смешанная ставки?

Banco de España выделяет три вида ипотеки по ставке. Выбор между ними это вопрос того, кто несёт риск изменения ставки: банк или заёмщик [1][2].

Вид	Как меняется платёж	Что даёт	Риск
Фиксированная	Не меняется весь срок	Предсказуемый платёж	Не получите выгоду от снижения ставок [2]
Плавающая	Пересматривается, обычно раз в год или полгода	Как правило, ниже стартовая ставка [1]	Платёж растёт при росте индекса
Смешанная	Фиксирован в начале, затем плавающий	Часть срока известна	Риск после фиксированного периода [1]

Что выгоднее, зависит от срока, суммы и запаса прочности в бюджете. Banco de España универсального выбора не называет: лучший вариант тот, что соответствует вашим потребностям, а сценарии стоит проверять в его симуляторах [2].

Из чего складывается плавающая ставка?

Ставка равна значению индекса плюс дифференциал, согласованный в договоре. Banco de España даёт пример «Euribor + 1 %»: Euribor индекс, 1 % дифференциал [1]. Euribor называют самым распространённым индексом для ипотек, но закон допускает и другие индексы, если они отвечают условиям: ясные, доступные, объективные, проверяемые сторонами и органами, рассчитываются по рыночной стоимости и не зависят от банка или соглашений с другими банками (статья 21.2 Ley 5/2019) [5].

Банк не вправе изменить ставку в ущерб заёмщику без письменного согласия сторон, а изменение должно следовать за объективным индексом (статья 21.1). Нижний предел ставки (cláusula suelo) для плавающих кредитов запрещён, а процент вознаграждения не может быть отрицательным (статья 21.3 и 21.4) [5][1].

Что банк обязан показать перед подписанием?

Статья 14 Ley 5/2019 обязывает банк или посредника передать заёмщику не позднее чем за десять календарных дней до подписи [5]:

FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): обязательное предложение банка на срок до подписи, не менее десяти дней.
FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): список существенных условий, включая индексы, нижние пределы ставки, досрочное взыскание при просрочке и распределение расходов.
Для плавающих кредитов отдельный документ с платежами при разных сценариях ставки.
Проект договора с полным перечнем расходов.

Banco de España описывает этот документ как расчёт на трёх сценариях (ставка не меняется, растёт, падает) и подчёркивает: это иллюстрация, а не прогноз [4]. Если ставка меняется, FEIN показывает и дополнительную TAE на случай заметного роста ставки [5].

Можно ли потом сменить тип ставки или погасить кредит досрочно?

Закон поощряет переход с плавающей на фиксированную ставку: новация или смена кредитора (subrogación), по которой на остаток срока устанавливается фиксированная ставка или хотя бы 3 года фиксации, облагается ограниченной комиссией: до 0,05 % от досрочно погашаемой суммы в первые три года, а дальше банк не вправе требовать комиссию. Если досрочно капитал не гасится, комиссия вообще не берётся (статья 23.6) [5].

Для обычного досрочного погашения лимиты такие [5]:

Тип кредита	Период	Максимум комиссии от погашаемой суммы
Плавающий	первые 5 лет (вариант а)	0,15 %
Плавающий	первые 3 года (вариант б)	0,25 %
Фиксированный	первые 10 лет	2 %
Фиксированный	позже 10 лет	1,5 %

Для плавающей ставки банк выбирает один из двух вариантов, а комиссия не может превышать его финансовую потерю. В консолидированном тексте BOE есть пометка о приостановке режима комиссий по временному Real Decreto-ley; её пределы мы не проверяли, поэтому сверяйте условия договора с банком и гестором [5].

Что зависит от вашего случая

Мы не называем банки, ставки и тарифы и не советуем тип ставки. Условия ипотеки нерезидентам определяет банк по вашей платёжеспособности: подробнее в материале ипотека нерезиденту в Испании. Прогнозов по Euribor мы не даём. Сравните FEIN нескольких банков и воспользуйтесь симуляторами Banco de España [2].

О налогах при покупке жилья: налоги при покупке квартиры. Кредитную историю банк тоже смотрит: как она формируется в Испании. Если вы только планируете переезд, общий порядок описан в разделе ВНЖ в Барселоне. О счёте для платежей: открытие счёта.

Частые вопросы

Что лучше: фиксированная или плавающая ипотека в Испании?

Универсального ответа нет. Banco de España пишет, что лучшая та, что соответствует вашим потребностям: фиксированная даёт предсказуемый платёж, плавающая обычно стартует с меньшей ставкой, но платёж меняется. Проверьте оба варианта в симуляторе и на FEIN банка. [1][2]

Что такое Euribor и дифференциал?

Euribor самый распространённый индекс для плавающих ипотек. Ставка по кредиту равна индексу плюс дифференциал, согласованный в договоре, например «Euribor + 1 %». Индекс влияет на платёж, дифференциал банк не меняет в одностороннем порядке. [1][5]

Как часто пересматривается плавающая ставка?

Обычно раз в год или полгода. Точный период указан в договоре и в FEIN. Банк не вправе менять ставку в ущерб заёмщику без письменного согласия, а изменение должно следовать за объективным индексом. [1][3][5]

Можно ли поставить минимальный предел ставки (cláusula suelo)?

Нет, для плавающих кредитов по Ley 5/2019 нижний предел ставки устанавливать нельзя (статья 21.3), а процент вознаграждения не может быть отрицательным. Это защита заёмщика, она действует для кредитов, заключённых по этому закону. [5]

Сколько можно заплатить за досрочное погашение ипотеки?

По статье 23 Ley 5/2019 для плавающего кредита до 0,15 % в первые 5 лет или до 0,25 % в первые 3 года, для фиксированного до 2 % в первые 10 лет и до 1,5 % позже, всегда не больше потери банка. Проверьте оговорку о временных мерах. [5]

Что должен показать банк до подписания договора?

FEIN, FiAE и проект договора не позднее чем за 10 календарных дней, для плавающих кредитов ещё отдельный документ с платежами при разных сценариях ставки. FEIN действует как обязательное предложение банка не менее десяти дней. [5][4]

Основано на первоисточниках

Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал не прошёл персональную проверку адвокатом.

Превратите информацию в вопросы.

Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.

Собрать памятку

Условия работы NEXO: консультация 30 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.

Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.

NEXO · Редакционный черновик · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.