Comunidad de propietarios: что это и какие платежи включает

Коротко

Comunidad de propietarios возникает в доме, где у каждого собственника своё помещение в единоличной собственности и общие части в общей. В Каталонии это régimen de propiedad horizontal по книге пятой Código civil de Cataluña (Ley 5/2006) [1].
Платежи складываются из ordinarios и extraordinarios gastos (derramas) и обязательного fondo de reserva: в бюджет закладывают не менее 5 % общих расходов [1].
Доля каждого собственника - cuota de participación, процент от всего дома; по ней делят расходы, если устав или решение junta не устанавливают иное [1].
Решения принимает junta de propietarios. Ординарное собрание проходит раз в год: оно утверждает счета и бюджет; уведомление приходит не позднее чем за 8 календарных дней [1].
Квартира отвечает за долги comunidad текущего года и четырёх предыдущих, включая долги прежних собственников. Продавец обязан передать certificado о долгах [1].
Долг по взносам comunidad взыскивают через упрощённый судебный процесс (proceso monitorio) на основании certificado секретаря [1].

Что такое comunidad de propietarios?

Comunidad de propietarios - это организация собственников дома, где у каждого помещения есть своя единоличная собственность и общая собственность на общие части. Так устроен régimen de propiedad horizontal (статья 553-1) [1]. Её создаёт título de constitución в escritura pública, которую вносят в Registro de la Propiedad (статья 553-9) [1]. К общим частям относятся участок, фасады, крыши, лестницы, лифты, вестибюли, бассейны, сады и общие инженерные системы (статья 553-41) [1]. В Каталонии действует собственное право: книга пятая Código civil de Cataluña, а не общегосударственная Ley de Propiedad Horizontal, которую часто пересказывают в русскоязычных статьях. Сроки и проценты в этой статье взяты из каталонского текста.

Какие платежи включает comunidad?

Собственники оплачивают общие расходы пропорционально cuota de participación, если устав или решения junta не устанавливают иное (статья 553-45) [1]. Не пользоваться лифтом или бассейном не освобождает от платежа, если устав не говорит обратного. За лестницы, бассейны и сады устав может установить особые доли [1]. Если помещение используют для предпринимательской или профессиональной деятельности, доля расходов на него может быть увеличена, но не больше чем вдвое [1].

Платёж	Что это	Основание
Gastos ordinarios	Текущее содержание дома и услуг	Статьи 553-4, 553-44 [1]
Gastos extraordinarios, derramas	Единовременные расходы на ремонт и улучшения, одобренные junta	Статьи 553-4, 553-19 [1]
Fondo de reserva	Резерв: в бюджете не менее 5 % общих расходов	Статья 553-6 [1]

Fondo de reserva принадлежит всем собственникам. Его хранят на отдельном счёте, и при продаже квартиры вернуть свою часть нельзя. Распоряжаться им можно для срочных непредвиденных расходов с разрешения президента или для крупных ремонтов с разрешения junta [1].

Кто принимает решения в comunidad?

Высший орган - junta de propietarios, в неё входят все собственники (статья 553-19) [1]. Она должна собираться на ординарное собрание раз в год, чтобы утвердить счета и бюджет и выбрать должностных лиц (статья 553-20). Президент созывает и ведёт собрание, представляет comunidad; administrador ведёт текущие дела и готовит бюджет и счета (статьи 553-16 и 553-18) [1]. Уведомление приходит не позднее чем за 8 календарных дней на адрес, который вы сообщили секретарю. В повестке указывают список должников (статья 553-21) [1].

Большинство решений принимает простое большинство голосов и долей. Для изменения устава нужны четыре пятых, для изменения долей единогласие (статья 553-26) [1]. Собственник с долгом перед comunidad голосовать не вправе, если не внёс долг в суд или у нотариуса либо не оспорил его судом (статья 553-24) [1]. Протокол пишут не менее чем на каталанском языке (статья 553-27) [1]. Отсутствующий собственник может возразить письменно в течение месяца с получения уведомления о решении; иначе при ряде решений его позицию могут считать согласием (статьи 553-25 и 553-26) [1]. Оспорить решение в суде можно, если вы в курсе платежей: срок один год, а при вреде для интересов comunidad три месяца с получения протокола (статья 553-31) [1].

За какие долги comunidad отвечает новый владелец?

Квартира отвечает как обеспечение по долгам comunidad: текущего года и четырёх предыдущих, включая долги прежних собственников (статья 553-5) [1]. Продавец обязан заявить, что у него нет долгов, либо назвать их, и передать certificado секретаря с долгами и утверждёнными, но не наступившими платежами. Без этого escritura подписать нельзя, пока стороны прямо не откажутся от справки [1]. Нотариус проверяет оплату взносов comunidad и derramas, утверждённые на будущее [2]. Подробнее о роли нотариуса: escritura pública и нотариус; о выписке из реестра: nota simple.

Что делать, если сосед не платит?

Comunidad вправе взыскать долг по взносам, derramas и fondo de reserva через специальный proceso monitorio для comunidades de propietarios. Достаточно certificado секретаря с визой президента: в нём указаны долг, его размер, подтверждение, что долг соответствует счетам из libro de actas, и требование об оплате (статья 553-47) [1]. На долг начисляют проценты (статья 553-4) [1].

Что зависит от случая?

Конкретные платежи, доли и ограничения записаны в título de constitución и estatutos вашего дома. Устав, например, может ограничивать виды деятельности в помещениях (статья 553-11), поэтому его стоит прочитать до покупки [1]. Мы не знаем, как работает конкретный дом, поэтому перед сделкой запросите у администратора устав, последний бюджет, протоколы и certificado о долгах. Для общих вопросов по покупке смотрите покупка недвижимости нерезидентом; помощь с документами по сделке: документы и сопровождение.

Частые вопросы

Что включают платежи comunidad de propietarios?

Gastos ordinarios (содержание), gastos extraordinarios (derramas на ремонт, утверждённые junta) и взносы в fondo de reserva, минимум 5 % общих расходов в бюджете. Всё делят по cuota de participación, если устав или решение junta не устанавливают иное [1].

Сколько платить comunidad в месяц?

Сумма зависит от бюджета дома, вашей доли и услуг: закон цифры не называет. Размер указан в бюджете, утверждённом junta, его даёт administrador. Перед покупкой запросите последний бюджет, протоколы и устав дома [1].

Кто отвечает за долги comunidad при покупке квартиры?

Квартира отвечает за долги текущего года и четырёх предыдущих, включая долги прежних владельцев. Продавец передаёт certificado секретаря с долгами, без него escritura не подписать, пока стороны прямо не откажутся от справки [1].

Что такое fondo de reserva?

Резерв comunidad: в бюджет закладывают не менее 5 % общих расходов. Он общий, лежит на отдельном счёте, и при продаже квартиры свою часть вернуть нельзя. Использовать его можно для срочных расходов с разрешения президента или для крупных ремонтов с разрешения junta [1].

Что будет, если не платить comunidad?

На долг начисляют проценты. Пока долг не погашен или не внесён в суд либо у нотариуса, собственник не голосует на junta и не оспаривает решения. Comunidad взыскивает долг через proceso monitorio на основании certificado секретаря [1].

Как узнать, нет ли у продавца долгов перед comunidad?

Запросите certificado секретаря comunidad о долгах. По закону Каталонии продавец обязан его передать, а нотариус проверяет оплату взносов перед подписью [1][2].

Основано на первоисточниках

Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал не прошёл персональную проверку адвокатом.

Превратите информацию в вопросы.

Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.

Собрать памятку

Условия работы NEXO: консультация 30 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.

Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.

NEXO · Редакционный черновик · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.