Что такое IBI и plusvalía municipal

Что такое IBI и кто его платит?

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) - ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Объект налога - право на недвижимость: собственность, узуфрукт, право superficie (застройки на чужой земле) или административная концессия. Налог платит тот, кому это право принадлежит, а начисляется он 1 января; налоговый период равен календарному году [1].

Налог устанавливает и собирает ayuntamiento, городской совет: расчёт, льготы, квитанции и споры - его компетенция [1]. В Барселоне этим занимается Institut Municipal d'Hisenda. Вместе с IBI там выставляют отдельный tributo metropolitano на общественный транспорт агломерации. Это самостоятельный налог, не часть IBI [2].

Как считают IBI и сколько он составляет в Барселоне?

База IBI - valor catastral (кадастровая стоимость) объекта. Её определяет кадастр, а не город [1]. Из базы вычитают предусмотренные законом сокращения и получают base liquidable. К ней применяют ставку муниципалитета, из результата вычитают бонификации [1][2].

Закон ставит рамки: для городской недвижимости ставка не ниже 0,4 % и не выше 1,10 % [1]. Общая ставка в Барселоне для городской недвижимости 0,66 % по ordenanza fiscal, опубликованной в BOPB 23.12.2024. Для части нежилых объектов с высокой кадастровой стоимостью действует отдельная ставка из приложения к ordenanza [4]. Бонификации тоже зависят от ordenanza: для многодетных семей процент определяется доходом семьи и типом семьи [4].

Что происходит с IBI, когда меняется собственник?

Налог за год платит тот, кто был плательщиком на 1 января, даже если позже продал объект. Новый владелец платит со следующего года [2]. Стороны могут по-своему распределить расходы в договоре: закон допускает перекладывать налог по правилам гражданского права. Но город по-прежнему выставляет счёт прежнему плательщику [1].

Для покупателя есть риск: после смены владельца объект остаётся обеспечением налогового долга в порядке субсидиарной ответственности (afección real, статья 64). Поэтому нотариус запрашивает сведения о долгах и предупреждает участников сделки [1]. Подробнее о роли нотариуса: escritura pública и нотариус.

Что такое plusvalía municipal?

Plusvalía municipal - разговорное название Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU); в Каталонии его называют plusvàlua. Налог берут с роста стоимости городской земли, когда право собственности переходит по любому основанию, а также при установлении или передаче ограниченного вещного права, например узуфрукта (статья 104 Ley Reguladora de las Haciendas Locales) [1]. Налог касается земли, а не здания. Стоимость участка берут из кадастра [1][3].

Как считают plusvalía: два способа

После Real Decreto-ley 26/2021 закон предлагает два способа, и плательщик вправе выбрать выгодный. Ajuntament de Barcelona советует сначала оценить сумму по обоим [3].

1. Объективный. Кадастровая стоимость земли на дату сделки умножается на коэффициент, который зависит от числа полных лет владения. Период берут максимум за 20 лет. Максимальные коэффициенты закон обновляет ежегодно, а город утверждает свои, не выше максимума [1].
2. Реальный прирост. По заявлению плательщика сравнивают стоимость земли при покупке и при продаже. Если реальный прирост меньше объективной базы, налог считают с него (статья 107.5). Берут большую из двух величин: указанную в документе или проверенную налоговой, без расходов и налогов по сделке. Долю земли в стоимости объекта выводят из соотношения кадастровых стоимостей [1][3].

Ставка - решение города, но не выше 30 % (статья 108). В Барселоне она равна 30 % по ordenanza, опубликованной в BOPB 17.02.2023 [1][5]. Если прироста нет, налога нет, но сделку нужно задекларировать и приложить документы о покупке и продаже [1][3].

Кто и в какой срок платит plusvalía?

При продаже плательщик - продавец, при дарении и наследстве - получатель имущества (статья 106). Если продавец - физлицо-нерезидент Испании, налог платит покупатель как sustituto del contribuyente [1][3].

Декларацию подают в ayuntamiento: в течение 30 рабочих дней при сделке между живыми и в течение 6 месяцев при наследстве, с продлением до года по заявлению (статья 110) [1]. В Барселоне любая передача подлежит декларации или самоначислению, даже без прироста. Срок считают с даты публичного документа. Самоначисление можно сделать онлайн, по телефону 010 или у нотариуса, который оформлял escritura [3].

В чём разница между IBI и plusvalía?

Что зависит от случая?

Сумма зависит от кадастровой стоимости конкретного объекта, года покупки, способа расчёта и решений города. Готовой цифры без этих данных нет, и мы её не называем. Случаи с нерезидентами, наследством и перепродажей лучше разобрать с адвокатом или гестором до сделки. Помощь с документами по сделке: документы и сопровождение. Смежные расходы покупки описаны в статьях ITP и AJD и налоги при покупке в Каталонии; налог нерезидента на доход от продажи - в статье о modelo 210.

Частые вопросы

Связанные материалы

NEXO · Редакционный черновик · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.