Fianza в Каталонии: залог за квартиру, сколько и как вернуть

Сколько составляет fianza в Каталонии

Размер залога определяет назначение аренды. LAU говорит о двух ставках: один месяц ренты для жилья и два месяца для аренды для иных целей, то есть помещений, временной аренды для отдыха и тому подобного (статья 36.1). Залог вносят деньгами (en metálico), а не имуществом, при подписании договора [1]. Incasòl уточняет, какие договоры считаются жильём [4].

Строка про юридическое лицо важна, если квартиру снимает фирма для сотрудника: залог тогда двойной. Пример Incasòl для краткого договора на отдых: три месяца по 600 € дают 1 800 € за период; делим на 12 и умножаем на два: залог 300 € [4].

В течение первых пяти лет договора залог не индексируется, а при каждой пролонгации арендодатель может потребовать довнести разницу или арендатор снизить залог до одного месяца текущей ренты (статья 36.2). Если срок договора превышает пять лет, правила актуализации определяют стороны, а при отсутствии отдельного пункта действует то, что договорились об индексации ренты (статья 36.3) [1].

Кто и когда вносит залог в Incasòl

Вносит залог арендодатель, не арендатор. Срок два месяца с даты подписания договора [2]. Деньги идут в Incasòl (Institut Català del Sòl) по форме Model 2, система присваивает номер контроля (NC), а затем запись получает номер реестра fianzas [2][4]. Представитель арендодателя тоже может внести залог, но идентифицироваться электронно должен именно он [2].

Если арендодатель опоздал, надбавка к сумме залога составляет 5 % при задержке до трёх месяцев, 10 % при задержке от трёх до шести, 15 % при задержке от шести до двенадцати месяцев и 20 % при задержке больше года. Сама надбавка не может превысить 1 500 € (без процентов за просрочку) [4]. Платит её арендодатель, арендатора она не касается.

К внесению прилагают договор со всеми приложениями, кадастровую ссылку, переводы документов, если договор на иностранном языке. Для договоров жилья, заключённых с 26 марта 2026 года, нужен отчёт SERPAVI. Для договоров временного жилья с 1 января 2026 года нужен документ, подтверждающий цель [2][7]. По Incasòl, данные о cédula de habitabilidad и сертификате энергоэффективности тоже вносятся в реестр при внесении залога [4]. Для договоров по комнатам, заключённых с 14 июля 2026 года, внесение залога и запись в реестр обязательны [4].

Если вы арендатор, ваш практический минимум такой: оплатить залог арендодателю по договору, получить квитанцию и в пределах двух месяцев попросить номер контроля или номер записи. Не стесняйтесь спросить. Не получив их, вы не знаете, внесён ли залог. Как искать жильё и проверять собственника, мы описали в статье о поиске квартиры в Барселоне.

Как проверить, что залог внесён

Incasòl предлагает арендатору два пути. Стороны договора могут запросить информационный сертификат о залоге: заявку подают лично по записи, по почте или по электронной почте, к ней прикладывают документы, указанные на второй странице бланка [4]. Для арендатора есть и онлайн-запрос «Consulta sobre l'estat de la fiança»: он показывает состояние залога в реестре [4].

Если залог не внесён, это нарушение арендодателя, арендатору оно не вредит: свою часть вы выполнили, когда заплатили. Но для возврата вам понадобится доказательство, что вы вносили деньги, то есть квитанция или банковский перевод, и копия договора. Сохраните их до конца договора и после.

Как вернуть залог при выезде: порядок по шагам

1. Предупредите арендодателя письменно о выезде в срок, который указан в договоре. После шести месяцев закон позволяет расторгнуть договор с предупреждением за 30 дней (статья 11 LAU) [1].
2. Составьте вместе с арендодателем акт сдачи: состояние квартиры, показания счётчиков, фото. Передайте ключи под расписку. С даты передачи ключей начинает идти месяц, после которого на залог начисляются проценты (статья 36.4) [1].
3. Арендодатель подаёт в Incasòl заявку на возврат по форме Model 3. К ней он прикладывает документ об окончании договора, подписанный обеими сторонами, или документ о возврате владения, например расписку о передаче ключей. Если такого документа нет, допускается заявление арендодателя о прекращении договора [3].
4. Incasòl переводит деньги арендодателю на банковский счёт в течение 21 дня при выполнении условий [3]. Если Incasòl задерживает перевод дольше 21 рабочего дня, начисляются проценты, но не тогда, когда заявку подали с опозданием (позже чем через 8 дней после окончания договора) или документы поданы неправильно [4].
5. Арендодатель возвращает вам деньги. Срок для арендодателя один месяц с передачи ключей, затем проценты [1][4].
6. Если деньги не вернули: письменное требование с подтверждением получения, затем запрос статуса залога и иск в суд против арендодателя. Incasòl прямо называет путь через суд [4].

Обратите внимание: заявку подаёт арендодатель или его представитель, арендатор в Incasòl за деньгами не обращается [3][4].

Что арендодатель вправе удержать из залога

Залог служит гарантией: Habitatge пишет, что он отвечает за ущерб и повреждения жилья и его содержимого, а при отсутствии нарушений должен быть возвращён при выезде [5]. Арендодатель может удержать деньги, если вы нарушили условия договора, например не заплатили ренту или оплатили не все счета по счётчикам, либо повредили имущество [5]. Определение, что считать ущербом, а что обычным износом, ложится на доказательства сторон: акт въезда, фото, опись.

Закон в этом помогает. Арендодатель обязан делать ремонт, нужный для поддержания жилья пригодным для проживания, без увеличения ренты, кроме случаев, когда повреждение вызвал арендатор (статья 21.1 LAU) [1]. Из этого вытекает, что естественное старение квартиры из залога не списывают. Официального перечня, что считается износом, мы в источниках не нашли, поэтому спорные случаи решают договор и суд.

Дополнительные гарантии и avalloguer

Кроме залога арендодатель может потребовать дополнительную гарантию: банковский аваль, депозит или поручителя. В договоре жилья до пяти лет (до семи, если арендодатель юрлицо) её стоимость не может превышать двух месяцев ренты (статья 36.5 LAU) [1]. Если вам предлагают заморозить на счёте три или шесть месяцев ренты, такое условие выходит за предел.

Avalloguer не имеет отношения к вашему залогу. Это система Incasòl, которая покрывает арендодателю неполученную ренту в течение ограниченного числа месяцев с момента подачи иска о выселении из-за неоплаты, при соблюдении условий декрета об Avalloguer [4]. Для арендатора она значения не имеет, если арендодатель сам не предложит оформить участие.

Особые случаи: комнаты, смена собственника, временная аренда

Аренда комнат и любая иная фрагментация жилья считаются арендой жилья: залог один месяц ренты, внесение и запись в реестр fianzas обязательны для договоров, заключённых с 14 июля 2026 года [4][6]. Временный договор по работе или учёбе тоже подчиняется правилам жилья о залоге, а доказательство цели сдаётся вместе с залогом [6]. Про первые недели в городе до долгого договора: временное жильё в Барселоне; про комнату: квартира или комната.

Если арендодатель продал квартиру, Incasòl для возврата требует документы о новом собственнике: актуальную nota simple или иные документы о переходе права [3][4]. Кто отвечает перед арендатором за возврат залога после продажи, зависит от условий договора и перехода права. Статья 14 LAU подставляет нового собственника в права и обязанности арендодателя в течение первых пяти лет договора (семи для арендодателя-юрлица), но нюансы надо проверять в конкретном случае [1].

Типичные ошибки арендаторов

• Платят залог посреднику или третьему лицу без договора и без квитанции.
• Отдают больше месяца залога по договору жилья, не отделяя дополнительную гарантию, хотя та ограничена двумя месяцами [1].
• Не просят номер контроля или номер записи в Incasòl и не узнают, внесён ли залог [2][4].
• Выезжают без акта сдачи и без фото, а потом не могут оспорить удержание за «ущерб».
• Оставляют ключи в почтовом ящике или у соседа без расписки, и срок в один месяц не начинает идти [1].
• Считают, что Incasòl вернёт деньги арендатору. Он возвращает залог арендодателю [3][4].
• Не платят последний месяц ренты «в счёт залога». Неоплата ренты даёт арендодателю право расторгнуть договор (статья 27 LAU), а залог в этом смысле не заменяет ренту [1].

С чем мы можем помочь

Команда NEXO в Барселоне может проверить договор до подписания: размер залога, пункты о дополнительной гарантии, порядок возврата. При выезде поможем подготовить акт сдачи и письменное требование к арендодателю. Правовую часть ведёт адвокат команды. Результат зависит от доказательств и позиции арендодателя, за него мы не отвечаем. Записаться: консультация. Общий разбор договора мы описали в статье о договоре аренды в Каталонии, а если у вас нет nómina, то в статье об аренде без nómina. Документы и запись в ведомства: услуга по документам; общий порядок после переезда: ВНЖ в Барселоне.

Частые вопросы

Связанные материалы

NEXO · Редакционный черновик · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.