Nota simple и arras: что проверять до задатка

Коротко

Nota simple имеет информационное значение и отражает данные реестра на момент выдачи. Свободу объекта от обременений перед третьими лицами доказывает только certificación registral (статьи 222 и 225 Ley Hipotecaria) [1][2][3].
На странице Colegio de Registradores nota simple стоит 9,02 € за объект без налогов, запрос подаётся с указанием интереса. Страница ссылается на устаревшую структуру ведомства, поэтому сумму сверяйте при заказе [2].
В Каталонии деньги, которые покупатель передаёт продавцу, считаются arras confirmatorias: знаком заключения и частью цены. Penitenciales нужно согласовать прямо (статья 621-8 Libro VI Código civil de Cataluña) [4].
При penitenciales покупатель, отказавшись, теряет задаток, а продавец возвращает его вдвое. То же правило даёт статья 1454 Código Civil [4][5].
Если договор предусматривает ипотеку, покупатель, по общему правилу Каталонии, вправе отказаться при документально подтверждённом отказе банка в срок, и продавец вернёт цену и penitenciales (статья 621-49) [4].
Перед внесением любой суммы вам должны назвать цену с налогами, идентификацию жилья и условия продажи, а внесённую сумму подтвердить документом [6].

Что такое nota simple и чего она не гарантирует

Nota simple informativa выдаёт отделение Registro de la Propiedad по месту объекта. В ней указаны идентификация finca, владельцы зарегистрированных прав (полная собственность, ипотека, узуфрукт и т. д.), объём, характер и ограничения этих прав, а также запреты и ограничения, затрагивающие правообладателей [1][2]. Значение документа Registradores описывают прямо: чисто информационное [2].

В Ley Hipotecaria сказано, что registrador показывает содержание записей двумя способами: nota simple informativa или certificación. Для каждого способа в документе указывают его юридическое значение (статья 222). А доказать свободу или обременение недвижимости в ущерб третьему лицу можно только certificación (статья 225) [3]. Поэтому nota simple годится, чтобы решить, продолжать ли сделку, но не заменяет certificación там, где нужен публичный документ.

Два ограничения. Первое: сведения верны на момент выдачи, а между выдачей и получением документа ситуация могла измениться [1]. Второе: чтобы получить nota simple, нужно указать интерес запроса. Registrador оценивает его законность, а титулар может увидеть, кто и зачем запрашивал сведения [2]. Подробнее о заказе: как заказать nota simple онлайн; о самом понятии: что такое nota simple.

Цена по странице сервиса: 9,02 € за один объект, налоги не включены; страница опирается на резолюцию DGRN, то есть на прежнее название ведомства, поэтому при заказе проверьте текущую сумму [2].

Что читать в nota simple перед задатком

Раздел	На что смотреть	Что делать
Идентификация finca	адрес, площадь, кадастровая ссылка, сведения о принадлежностях (парковка, кладовая)	сверить с объявлением, договором и фактической площадью
Titular и доля	кто собственник, вся ли собственность или доля, нет ли узуфрукта	продавать должен собственник или его представитель по доверенности; доверенность проверяет нотариус
Cargas: ипотека, арест, иные обременения	непогашенная ипотека, embargo, запреты распоряжения	записать в договоре, что обременения гасят из цены до или в момент подписания
Ограничения и запреты	сервитуты, запреты распоряжения, иные ограничения прав	показать юристу до задатка
Дата выдачи	свежесть сведений	заказать новую перед нотариусом

Проверка недорога, а экономит много: непогашенная ипотека или арест продавца остаются на объекте, пока их не сняли.

Чего в nota simple нет

В выписке не видно долгов перед comunidad de propietarios и по IBI: их спрашивают у продавца и у администратора дома. Нет в ней и фактического положения дома: сдан ли объект, есть ли люди, которые в нём живут. Это важно, потому что покупатель сданной квартиры вступает в права и обязанности арендодателя в течение первых пяти лет договора (семи, если арендодатель юрлицо), даже если записи в реестре нет (статья 14 LAU). Кроме того, у арендатора есть право преимущественного выкупа: продавец обязан уведомить его о цене и условиях, у арендатора 30 календарных дней на tanteo (статья 25 LAU) [7].

Нет в ней и сведений о праве Generalitat на tanteo и retracto. Ley 11/2025 расширила эти случаи на продажу жилья в зоне напряжённого рынка, если им владеет крупный владелец-юрлицо из реестра, и на жильё из административных и судебных аукционов [8]. Спросите об этом у нотариуса.

Документы, которые продавец обязан передать покупателю, перечислены отдельно: cédula de habitabilidad, сертификат и этикетка энергоэффективности, планы, документы по гарантиям, для новостроек десятилетняя страховка [9]. Их стоит запросить до задатка, а не после.

Arras: что это и какие бывают

Arras это сумма, которую покупатель передаёт продавцу при заключении предварительного договора. Закон различает, что с ней происходит при отказе. Общая норма Código Civil (статья 1454): если между сторонами были arras или señal, договор можно расторгнуть, причём покупатель теряет arras, а продавец возвращает их в двойном размере [5]. В Каталонии отдельно действует Libro VI Código civil de Cataluña (Ley 3/2017), где правило по умолчанию иное [4].

Вид	Если отказывается покупатель	Если отказывается продавец	Основание
Arras confirmatorias (по умолчанию в Каталонии)	это знак заключения и часть цены, права «отказаться за цену задатка» они не дают	то же: права отказа нет	статья 621-8.1 Libro VI [4]
Arras penitenciales (нужно записать прямо)	теряет arras, кроме случая, когда отказ оправдан по статье 621-49	возвращает arras вдвойне	статья 621-8.2 [4]; ср. статью 1454 Código Civil [5]

Какое право применимо к конкретной сделке, если у сторон иностранный элемент, определяет юрист. Но в договоре, который подписывают в Барселоне, тип arras стоит записывать словами, а не полагаться на значение по умолчанию. «Задаток» в тексте без уточнения может означать любой из двух видов.

Две дополнительные детали. Первая: в недвижимости penitenciales arras на срок до шести месяцев, депонированные у нотариуса, можно внести в Registro de la Propiedad, и объект тогда обременён обязанностью их вернуть; нотариус при отказе выдаёт депонированную сумму тому, кому она причитается (статья 621-8.3) [4]. Вторая: статья 621-49 даёт покупателю право выйти из сделки, если договор предусматривает финансирование банком, а банк в оговорённый срок документально отказал, причём отказ не вызван небрежностью покупателя; тогда продавец возвращает цену и penitenciales [4]. Это право действует «если стороны не договорились иначе», поэтому следите за формулировкой.

Сколько вносят и что записать в договоре с задатком

Закон не называет размер arras. Ajuntament de Barcelona пишет, что обычно вносят сумму около 10 % цены; это практика, а не норма закона [10]. Договор имеет значение, поэтому в нём нужны: идентификация объекта и сторон, цена и порядок оплаты остатка, срок подписания у нотариуса, обременения и их снятие, условие ипотеки, тип arras, сумма штрафа, распределение расходов, счёт для платежа и подтверждение получения денег.

Перед тем как что-либо внести, продавец или агент должен сообщить вам идентификацию жилья с полезной площадью, общую цену с указанием налогов, условия продажи и последствия нарушения. Подтверждающий документ нужен на любую сумму, внесённую в счёт цены [6]. Платите не наличными, а переводом на счёт продавца, а в договоре укажите этот счёт.

Порядок проверки до задатка: шаги

Попросите у продавца cédula de habitabilidad, сертификат энергоэффективности и последнюю квитанцию IBI [9].
Закажите nota simple и сверьте собственника, объект, обременения и дату выдачи [1][2].
Спросите о долгах перед comunidad и, если квартира сдаётся, о договоре аренды (статьи 14 и 25 LAU) [7].
Спросите нотариуса о возможном tanteo Generalitat [8].
Согласуйте текст договора с задатком: тип arras, срок, ипотечное условие, снятие обременений [4].
Платите переводом с вашего счёта, получите документ о платеже [6].
Перед нотариусом закажите новую nota simple: прежняя отражает только момент выдачи [1].

Типичные ошибки

Вносят «резерв» без договора и без документа о платеже [6].
Не записывают тип arras и считают, что по умолчанию потеряют только задаток. В Каталонии по умолчанию arras подтверждающие [4].
Берут для сделки nota simple месячной давности. Она показывает только момент выдачи [1].
Смешивают nota simple и certificación. Для доказательства перед третьими лицами нужна certificación [3].
Не выясняют, что квартира сдана, и потом обнаруживают арендатора с правами (статьи 14 и 25 LAU) [7].
Не оговаривают ипотечное условие. Если договор не упоминает финансирование банком, право выйти по статье 621-49 не возникает, и при отказе банка вы рискуете задатком [4].
Платят наличными или на счёт третьего лица.

Когда нужен индивидуальный разбор

Разбор нужен, если продавец представлен доверенным лицом или иностранец, объект получен по наследству или в долях, на нём висит ипотека или embargo, если квартиру сдают, если покупаете в строящемся доме или по предварительному договору с условиями. Перечисленное зависит от случая: проверка у адвоката и гестора обходится дешевле потерянного задатка. См. также общий порядок: покупка недвижимости нерезидентом.

С чем мы можем помочь

Команда NEXO в Барселоне читает nota simple и проект договора с задатком вместе с вами: объясняет, что записано в реестре, какие вопросы задать продавцу и нотариусу, какие пункты договора стоит изменить. Правовую часть ведёт адвокат команды. Результат переговоров мы не обещаем и нотариуса не подменяем. Записаться можно на консультацию. Налоговые последствия сделки: налоги при покупке в Каталонии. Документы, переводы и запись в ведомства: услуга по документам. Покупка не даёт ВНЖ, общий порядок описан в разделе ВНЖ в Барселоне.

Частые вопросы

Что такое nota simple и сколько она стоит?

Информационная выписка из Registro de la Propiedad: идентификация объекта, собственники и их права, ограничения [1][2]. По странице Colegio de Registradores стоит 9,02 € за объект без налогов, но страница ссылается на прежнее название ведомства, поэтому сумму проверяйте при заказе [2].

Чем nota simple отличается от certificación registral?

Nota simple имеет информационное значение. Certificación подписывает registrador, она публичный документ и единственный способ доказать свободу или обременение недвижимости перед третьими лицами (статьи 222 и 225 Ley Hipotecaria) [2][3].

Что такое arras при покупке недвижимости?

Сумма, которую покупатель передаёт продавцу при заключении предварительного договора. В Каталонии по умолчанию это arras confirmatorias, знак заключения и часть цены; penitenciales нужно согласовать прямо (статья 621-8 Libro VI Código civil de Cataluña) [4]. По общей норме Código Civil (статья 1454) при отказе arras теряются или возвращаются вдвое [5].

Потеряю ли я задаток, если передумаю покупать?

Зависит от вида arras. При penitenciales покупатель теряет их, кроме оправданного отказа по статье 621-49, например при документальном отказе банка в ипотеке в оговорённый срок [4]. При confirmatorias права отказаться за цену задатка нет. Решает текст договора и право, применимое к сделке.

Что будет, если продавец передумает продавать?

При penitenciales продавец, отказавшись, возвращает arras в двойном размере (статья 621-8.2 Libro VI; сходно со статьёй 1454 Código Civil) [4][5]. При confirmatorias применяются общие правила нарушения договора, поэтому вопрос лучше обсудить с юристом.

Какую сумму arras указывают в договоре?

Закон размер не называет. На сайте Ajuntament de Barcelona написано, что обычно вносят около 10 % цены, но это практика, не норма [10]. Размер и вид arras согласуйте с юристом до платежа, а платёж подтверждайте документом [6].

Можно ли зарегистрировать arras в реестре?

Да, в одном случае: penitenciales arras на срок до шести месяцев, депонированные у нотариуса, можно внести в Registro de la Propiedad, и объект будет обременён их возвратом (статья 621-8.3 Libro VI) [4]. Нотариус при отказе передаёт деньги тому, кому они причитаются.

Основано на первоисточниках

Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал не прошёл персональную проверку адвокатом.

Превратите информацию в вопросы.

Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.

Собрать памятку

Условия работы NEXO: консультация 30 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.

Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.

NEXO · Редакционный черновик · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.