Новостройка или вторичное жильё в Испании: что отличается

Коротко

Налог (на 2 октября 2026 года): новостройка в Каталонии облагается IVA 10 % и AJD 1,5 %, вторичное жильё облагается ITP 10 % при стоимости до 600 000 € и выше по прогрессивной шкале [1][2][3].
Для налога «новостройка» означает первую передачу готового здания застройщиком. Если жильём 2 года и более непрерывно пользовались, продажа уже не считается первой передачей [1].
По Ley 38/1999 (LOE) за новостройку отвечают: 10 лет за несущие конструкции, 3 года за дефекты, нарушающие habitabilidad, 1 год за отделку [5].
Деньги, внесённые до окончания строительства, застройщик обязан гарантировать поручительством или страховкой и держать на отдельном счёте [5].
За вторичное жильё продавец, по странице Generalitat, отвечает 6 месяцев после покупки [6].
Cédula de habitabilidad и энергосертификат нужны и для новостройки, и для вторички [7].

Что такое новостройка и вторичное жильё с точки зрения закона?

Для налога новостройка (obra nueva) это первая передача готового здания, которую делает застройщик после строительства или реконструкции. Generalitat разъясняет: передача перестаёт быть первой, если до продажи жильём 2 года и более непрерывно пользовались владелец, узуфруктуарий или арендатор без права выкупа, а покупает его другой человек [1]. Всё остальное налоговые органы считают вторичным жильём (segunda mano) [1].

Отдельный случай: покупка на плане (sobre plano), когда дом ещё строится. Налог и гарантии там те же, что у новостройки, но добавляются риски по сроку сдачи и качеству материалов [8].

Какие налоги платит покупатель новостройки и вторички?

Налог зависит от того, облагается ли продажа IVA. Если облагается, на сделку действует IVA и AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados, налог на юридически оформленные акты). Если не облагается, платят ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas) [1].

Что	Новостройка	Вторичка	Источник
Основной налог	IVA 10 % на жильё, включая до двух мест гаража и кладовые, проданные вместе с ним	ITP: 10 % для стоимости до 600 000 €, выше по шкале 11 %, 12 %, 13 %	[2][3]
Второй налог	AJD 1,5 % при escritura pública (нотариальной сделке)	AJD на покупку не платят	[1]
Жильё с официальной защитой (VPO) особого режима	IVA 4 %	Для VPO действуют отдельные правила	[4]

Для вторички есть пониженные ставки, если жильё станет основным: 5 % для покупателей до 35 лет, многодетных и других категорий, 4 % и 3 % в сельских муниципалитетах. Условия каждой льготы указаны на странице Agència Tributària de Catalunya [2]. Если продавец и покупатель указали цену ниже valor de referencia (референтной стоимости из кадастра), налог считают от референтной [1].

Плусвалию (plusvalía municipal), если стороны не договорились иначе, платит продавец [4].

Какие гарантии у покупателя новостройки?

Новостройку защищает закон о строительстве Ley 38/1999 (LOE). Отсчёт идёт от приёмки объекта без замечаний: 10 лет отвечают за фундамент, колонны, балки и другие конструкции, влияющие на прочность, 3 года за дефекты инженерии и конструкций, нарушающие требования к жилью, 1 год за дефекты отделки. Застройщик отвечает солидарно с другими участниками стройки [5].

Эти сроки закон обеспечивает страхованием ущерба или аналогичными гарантиями, а для жилья 10-летней страховкой (seguro decenal). Generalitat называет её условием регистрации новостройки в Registro de la Propiedad [5][7].

Деньги, внесённые до окончания строительства, защищены отдельно. Застройщик должен с момента получения лицензии на строительство оформить поручительство банка или страховку на сумму взносов и налогов с процентами и принимать платежи на отдельный счёт. Если дом не достроен или не получил cédula, покупатель вправе потребовать эту сумму [5][6].

Какие гарантии у покупателя вторичного жилья?

По странице Generalitat продавец вторичного жилья отвечает за дефекты в течение шести месяцев после покупки. Страница советует пригласить архитектора или aparejador (технического архитектора) на осмотр [6]. Как эта норма соотносится с общими правилами Libro VI Código civil de Cataluña о соответствии товара договору, мы не проверяли: это вопрос к адвокату.

На практике вторичку проверяют до подписания: запись в Registro de la Propiedad показывает, кто владелец и есть ли обременения, ayuntamiento отвечает за urbanística и планы, а comunidad de propietarios или администратор сообщают о долгах по взносам и запланированных работах. Заодно проверяют, не занято ли жильё арендатором [8]. Порядок проверки описан в статье о nota simple.

Какие документы продавец обязан передать?

По перечню Generalitat, продавец передаёт cédula de habitabilidad (подтверждение минимальных условий жилья), энергосертификат с этикеткой и сведения об ипотеке. Cédula нужна и для подключения воды, электричества и газа, срок её действия 15 лет. У новостройки добавляются план в масштабе 1:50, описание материалов, memoria de calidades (спецификация качества), список техников и подрядчиков, а также страховка на 10 лет [7].

Данные из рекламы застройщика для него обязательны: покупатель вправе требовать их, даже если в договоре они не повторены. Если вы покупаете на плане, просите memoria de calidades и сверьте площадь: считают полезную, а не «строительную» [8].

Что зависит от случая?

Что выгоднее, мы сказать не беремся. Разница в налоге зависит от стоимости, статуса покупателя и льгот, а IVA и ITP не сравнить, не зная цены и условий сделки. Официальной статистики о том, какой вариант чаще приводит к спорам, мы не нашли. Для индивидуального разбора документов и налогов адвокат и гестор команды NEXO проверяют их на консультации. Расходы нотариуса и реестра разобраны в отдельной статье, помощь с документами по сделке: документы и сопровождение, налоги в целом в материале о налогах при покупке.

Частые вопросы

Какой налог платят при покупке новостройки в Каталонии?

IVA 10 % на жильё и AJD 1,5 % при нотариальном оформлении. IVA считается по ставке для жилья, включая до двух мест гаража и кладовые, проданные вместе с ним. Для VPO особого режима IVA 4 %. [1][3][4]

Сколько ITP при покупке вторичного жилья в Каталонии?

10 % для стоимости до 600 000 €, выше действует шкала 11 %, 12 % и 13 % на части стоимости. Для основного жилья молодых покупателей до 35 лет, многодетных и других категорий есть ставка 5 %, условия указывает Agència Tributària de Catalunya. [2]

Сколько лет гарантия на новостройку в Испании?

10 лет на несущие конструкции, 3 года на дефекты, нарушающие habitabilidad, 1 год на отделку, от приёмки объекта без замечаний (Ley 38/1999). Для жилья закон предусматривает 10-летнюю страховку. [5]

Что будет с деньгами, если новостройку не достроят?

Застройщик, принимающий деньги до окончания строительства, обязан гарантировать возврат сумм с налогами и процентами и держать их на отдельном счёте. Если дом не достроен или нет cédula, покупатель вправе требовать гарантированную сумму. [5][6]

Кто платит плусвалию при покупке квартиры?

Если стороны не договорились иначе, плусвалию (plusvalía municipal) платит продавец. Это указано на странице Generalitat о расходах при покупке. Договор вправе распределить её иначе, поэтому проверьте этот пункт заранее. [4]

Нужна ли cédula de habitabilidad при покупке?

Да, продавец передаёт её и для новостройки, и для вторички. Cédula нужна для подключения воды, электричества и газа, срок действия 15 лет, затем её оформляют заново. [7]

Основано на первоисточниках

Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал не прошёл персональную проверку адвокатом.

Превратите информацию в вопросы.

Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.

Собрать памятку

Условия работы NEXO: консультация 30 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.

Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.

NEXO · Редакционный черновик · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.