Golden Visa Испания: покупка недвижимости ВНЖ не даёт

Golden Visa в Испании закрыта: что именно отменили

Инвесторская виза и разрешение на проживание (Golden Visa, residencia para inversores) были частью Ley 14/2013 о поддержке предпринимателей. Среди условий было приобретение недвижимости, и многие агентства продавали покупку как путь к ВНЖ. Disposición final 21 Ley Orgánica 1/2025 «о мерах эффективности публичной службы правосудия» оставила без содержания статьи 63, 64, 65, 66 и 67: визу, порядок подтверждения инвестиции, её эффекты, разрешение и его срок [1][2]. Закон опубликован в BOE 3 января 2025 года, а консолидированный текст Ley 14/2013 указывает, что эти статьи без содержания «с эффектом с 3 апреля 2025 года» [1][2].

Значит, предложение «купите квартиру и получите ВНЖ» после 3 апреля 2025 года не соответствует действующему закону. Старые страницы с ценой объекта и сроком оформления нужно воспринимать как устаревшие, даже если они ранжируются в поиске.

Переходные положения: кого закрытие не затронуло

Ley 14/2013 получила две переходные нормы [1][2].

Из этого видно, что решает не дата предварительного договора купли-продажи, а юридически значимые события: подана ли заявка, выдано ли разрешение, до какой даты оно действует. Задаток, внесённый до 3 апреля 2025 года, сам по себе не считается заявкой. Если у вас есть документы, их датам нужен разбор юриста.

Что это значит для трёх групп людей

• Вы ещё не купили. Покупка не открывает миграционного пути, и ВНЖ нужно планировать отдельно, до крупных платежей. Не вносите невозвратный задаток под «будущий ВНЖ».
• Вы подавали до закрытия. Ваш случай идёт по правилам на день подачи, нужны даты подачи, уведомлений и решения [1].
• У вас уже есть документ инвестора. Он действует на срок выдачи, продление идёт по прежним правилам [1]. Что именно требовалось к продлению, определяют решение о первоначальном разрешении и нормы тех лет: чаще всего это вопрос к адвокату.

Владельцы Golden Visa: отсутствия и путь к larga duración

Дополнительное положение шестое Ley 14/2013 разрешает продлевать резиденцию инвесторов и работников зарубежных компаний с базой в Испании даже при отсутствиях в Испании дольше шести месяцев в год. Но оговорено, что непрерывность проживания для larga duración и гражданства нужно доказывать по общим правилам [2]. По статье 183 Reglamento отсутствия ограничены: до шести месяцев подряд при сумме до десяти месяцев за пять лет, а по работе до восемнадцати [3]. Поэтому человек, который сохраняет Golden Visa, но подолгу живёт за границей, может сохранить продление, но не набрать нужный стаж. Как считать пять лет и чем различаются статусы: larga duración и larga duración-UE.

Что даёт покупка недвижимости сегодня

Покупка даёт права собственника, но не право проживания. Иностранцу для сделки нужен идентификатор: NIE, который статья 205 Reglamento описывает как личный единый номер, и он не заменяет разрешение на проживание [3]. Подробно о покупке без ВНЖ, документах и налогах: можно ли купить недвижимость без ВНЖ. Налоги при покупке в Каталонии разобраны в отдельной статье: налог при покупке квартиры.

Без ВНЖ вы можете находиться в Испании как гость не больше 90 дней из 180, причём дни считаются по всей шенгенской зоне [3]. Если вы хотите жить в купленной квартире дольше, нужно основание.

Собственность помогает в одном случае: no lucrativa. Статья 62 Reglamento допускает подтверждать средства любыми допустимыми доказательствами, включая правоустанавливающие документы на имущество, но сумма не снижается: 400 % IPREM в месяц на заявителя и 100 % на каждого члена семьи, на срок разрешения [3]. IPREM 2026 года равен 600 € в месяц [4], то есть 2 400 € в месяц для одного заявителя и 600 € на каждого члена семьи. Квартира может быть частью доказательств, но не заменяет доход и условия, и работать по no lucrativa нельзя.

Какие основания изучать вместо «ВНЖ за квартиру»

Если вы уже в Испании без статуса, отдельный путь это arraigo: виды arraigo. Для сравнения всех путей: выбор основания ВНЖ.

Как распознать устаревшее предложение

• В объявлении есть слова «ВНЖ за покупку» или «золотая виза» без даты и без ссылки на закон. После 3 апреля 2025 года для новых заявителей такой программы нет [1][2].
• Вам обещают срок и результат до подачи документов. Решение принимает ведомство, обещаний не бывает.
• Продавец объекта и «миграционный консультант» это одна компания или связанные структуры, а договор «всё включено» не разделяет услуги.
• Просят крупный невозвратный платёж до проверки объекта и основания.

Попросите отдельно описать: поиск объекта, юридическую проверку недвижимости, налоговый анализ и миграционное сопровождение, кто за что отвечает и что входит в стоимость.

Типичные ошибки

• Покупают под несуществующую схему. Основание проверяют до сделки [1][2].
• Путают NIE и право жить. NIE это идентификатор [3].
• Считают, что дорогая квартира сама обеспечивает no lucrativa. Нужны средства по статье 62, страховка, чистая справка о судимости, и результат зависит от решения ведомства [3].
• Оценивают переходный режим по дате предварительного договора. Значение имеют заявка и выданное разрешение [1].
• Живут по Golden Visa за границей. Продление могут получить, но для larga duración счёт отсутствий общий [2][3].

Когда нужен индивидуальный разбор

Если у вас есть заявка или документ инвестора и нужно понять, что применимо, если вы покупаете объект и параллельно планируете переезд, или если вам предлагают «программу ВНЖ» с покупкой. Здесь нужны ваши документы и юрист. О налогах на недвижимость нужна консультация гестора, о праве на ВНЖ адвоката.

С чем мы можем помочь

Команда NEXO в Барселоне сначала подбирает основание ВНЖ под ваши факты, а уже потом обсуждает покупку, и мы не обещаем ВНЖ за недвижимость. Адвокат команды разбирает документы инвестора и переходные нормы, гестор налоговые вопросы. Запись: консультация, общий порядок: ВНЖ в Барселоне и маршрутный лист no lucrativa.

Частые вопросы

Связанные материалы

NEXO · Редакционный черновик · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.