Можно ли купить недвижимость в Испании без ВНЖ

Коротко

ВНЖ для покупки жилья в Испании не требуется: иностранец-нерезидент вправе приобрести недвижимость, в нормах об иностранных инвестициях для этого нужна только декларация [4].
Налоговый номер физического лица без испанского гражданства это NIE. Если NIE нет, налоговая служба вправе присвоить NIF (номер с буквой M) для операций с налоговыми последствиями [3].
NIE по запросу «экономического интереса» полиция должна решить за 5 дней, молчание означает отказ. Из-за границы запрос идёт через консульство Испании [1][2].
Покупка недвижимости нерезидентом на сумму свыше 500 000 € относится к иностранным инвестициям и декларируется в Registro de Inversiones после сделки, обычно через нотариуса [4].
Покупка жилья не даёт ВНЖ: статьи 63-67 Ley 14/2013 (инвесторская виза) лишены силы с 3 апреля 2025 года, действуют лишь переходные нормы для старых заявок и выданных документов [5].

Нужен ли ВНЖ, чтобы купить квартиру в Испании?

Нет. Ни в нормах об иностранных инвестициях, ни на страницах налоговых органов мы не нашли требования о ВНЖ для покупки. Для иностранцев-нерезидентов Real Decreto 571/2023 об иностранных инвестициях устанавливает порядок декларации, а не разрешение: покупка недвижимости нерезидентом на сумму свыше 500 000 € отнесена к инвестициям, которые декларируют в Registro de Inversiones Министерства после сделки. Если сделку оформлял испанский нотариус, он передаёт сведения через Consejo General del Notariado, а покупатель, передавший нотариусу все данные, от самостоятельной декларации освобождается [4].

Есть исключения. Предварительное разрешение нужно государствам вне ЕС, которые покупают здания для посольств и консульств. Для инвестиций из юрисдикций, включённых в список Orden HFP/115/2023, декларация подаётся заранее [4]. Кто считается «нерезидентом» в смысле Real Decreto 571/2023, определяет статья 2 Ley 19/2003, и мы это определение подробно не разбирали.

Что нужно иностранцу, чтобы купить жильё?

Практический минимум: налоговый номер, проверка объекта и нотариальная сделка. Номер у иностранца это NIE, а у кого его нет, налоговая служба выдаёт NIF, который начинается с буквы M [3]. В налоговой декларации на сделку, modelo 600, указывают NIF покупателя [6].

NIE. Статья 205 Real Decreto 1155/2024 разрешает запросить его тем, кто связан с Испанией экономическими, профессиональными или социальными интересами. Нужно не находиться в Испании нелегально и указать мотивы [1].
Заявление. Форма EX-15, пошлина по modelo 790 código 012 в банке, подача в полицию, в Oficina de Extranjería или комиссариат. Из-за границы запрос подают через консульство [2].
Проверка объекта. Запись в Registro de la Propiedad, обременения, долги по comunidad. Подробнее в статье о nota simple.
Нотариальная сделка и налог. После escritura покупатель платит ITP или IVA и AJD, в Каталонии ставки публикует Agència Tributària de Catalunya [7]. См. статью о налогах при покупке.
Регистрация. Escritura регистрируют в Registro de la Propiedad.

Срок решения по NIE по закону 5 дней, а если ответа нет, заявление считается отклонённым [1][2]. Реальные сроки мы по официальным источникам не нашли, они описаны в статье об ожидании NIE.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ?

Нет. Ley Orgánica 1/2025 лишила силы статьи 63, 64, 65, 66 и 67 Ley 14/2013, на которых держалась инвесторская виза за покупку недвижимости (Golden Visa). Закон вступил в силу через три месяца после публикации в BOE 3 января 2025 года, то есть 3 апреля 2025 года [5].

Переходные нормы такие. Инвесторы, подавшие заявку до вступления в силу, получают документ по прежним правилам, а выданные визы и разрешения сохраняют действие на срок, на который выданы. Заявки на продление рассматривают по нормам на день выдачи первоначального разрешения [5]. Для нового покупателя это означает, что квартира сама по себе не основание для ВНЖ. Основание подбирают отдельно: удалённая работа (DNV), средства без работы (no lucrativa), семья или учёба; общий обзор есть на странице ВНЖ в Барселоне. Подробно в статье о покупке и закрытой Golden Visa.

Отличается ли налог для нерезидента?

На страницах Agència Tributària de Catalunya о ставках ITP мы не нашли отдельной ставки для нерезидентов: ставка зависит от стоимости и вида покупки, а особые тарифы, например 5 % для основного жилья молодых, многодетных и других категорий, зависят от назначения жилья [7]. Это не значит, что других налоговых обязанностей нет: владелец, не живущий в Испании, платит налоги за сам факт владения. Они зависят от вашего случая, поэтому проверьте их у гестора. Подробнее: покупка нерезидентом пошагово.

Что зависит от случая?

От случая зависят ипотека нерезиденту, источник средств, способ оплаты и то, можно ли оформить сделку без вашего присутствия: это решают банк, нотариус и вы вместе с юристом. Мы не нашли официального списка ограничений для иностранцев по месту расположения объекта и не берёмся утверждать, что их нет. Перед задатком проверьте объект и договор с адвокатом, а налоговые вопросы с гестором. Первая беседа в NEXO: консультация.

Частые вопросы

Можно ли купить недвижимость в Испании без вида на жительство?

Да, ВНЖ для покупки не нужен: иностранец-нерезидент покупает жильё, а сделку свыше 500 000 € декларируют в Registro de Inversiones (Real Decreto 571/2023). Для сделки нужен налоговый номер: у иностранца это NIE [3][4].

Нужен ли NIE для покупки квартиры?

Налоговый номер нужен, а у иностранца это NIE. Если NIE нет, налоговая служба присваивает NIF, который начинается с буквы M. Какой документ потребует нотариус в вашем случае, уточните у него заранее, до подписания задатка [3].

Сколько ждать NIE для покупки?

По закону полиция решает запрос за 5 дней с поступления в registro, а молчание считается отказом. Реальный срок в Барселоне зависит от записи и загруженности, официальных цифр мы не нашли, поэтому закладывайте запас времени до сделки [1][2].

Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Испании?

Нет. С 3 апреля 2025 года Golden Visa за недвижимость закрыта, статьи 63-67 Ley 14/2013 лишены силы. Остались переходные нормы для старых заявок и выданных документов. Основание для ВНЖ подбирают отдельно от покупки [5].

Нужно ли декларировать покупку недвижимости иностранцем?

Покупка недвижимости нерезидентом на сумму свыше 500 000 € декларируется в Registro de Inversiones после сделки. Если сделку оформлял нотариус, он передаёт сведения, при условии что вы предоставили ему все данные. Кто считается нерезидентом, определяет Ley 19/2003 [4].

Платит ли нерезидент другой ITP в Каталонии?

Отдельной ставки для нерезидентов на страницах ATC мы не нашли: ставка зависит от стоимости и вида жилья, льготы связаны с назначением. Это не отменяет других налогов владельца, не живущего в Испании: их проверяйте у гестора [7].

Основано на первоисточниках

Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал не прошёл персональную проверку адвокатом.

Превратите информацию в вопросы.

Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.

Собрать памятку

Условия работы NEXO: консультация 30 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.

Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.

NEXO · Редакционный черновик · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.