Туристическая аренда в Каталонии: нужна ли лицензия

Коротко

Туристическая аренда (vivienda de uso turístico, HUT) в Каталонии это сдача жилья целиком на срок до 31 дня за плату. Она требует лицензии (título habilitante) муниципалитета [1][5].
Barcelona решила закончить действие лицензий на туристические квартиры в 2028 году и не продлевать около 10 000 лицензий [1][2].
Decreto-ley 3/2023 Каталонии: лицензия действует 5 лет, действующие квартиры в проблемных муниципалитетах переходят на пятилетний переходный режим, который при доказанной необходимости можно один раз продлить до 5 лет по заявлению [3].
Tribunal Constitucional 13 марта 2025 года отклонил жалобу на этот декрет-закон (STC 64/2025) [4].
Сдача на срок свыше 31 дня не HUT, но по Llei 11/2025 временный договор требует указанной и подтверждённой цели, иначе его считают договором на постоянное жильё [7].

Можно ли сдавать квартиру туристам в Барселоне?

Это зависит от того, есть ли у квартиры действующая лицензия, а покупка «под сдачу» туристам сегодня сопряжена с большим риском. Ayuntamiento de Barcelona пишет, что решил ликвидировать лицензии на туристические квартиры в 2028 году и вернуть городу около 10 000 жилых помещений [1]. Туристический отдел города повторяет, что около 10 000 лицензий, истекающих в 2028 году, продлевать не планируют [2]. Информации о выдаче новых лицензий в Барселоне мы в официальных источниках не нашли, поэтому проверяйте конкретный адрес в городском реестре, а не рассчитывайте на покупку «под сдачу».

Правовая основа общая для Каталонии. Decreto-ley 3/2023 ввёл обязательную предварительную лицензию на использование жилья как туристического в муниципалитетах с проблемами доступа к жилью и с высокой концентрацией HUT. Ayuntamiento пишет, что декрет-закон относит Барселону к муниципалитетам с проблемами доступа к жилью [2][3]. Лицензия выдаётся на 5 лет и продлевается, если это допускает градостроительный план [3].

Что считается туристической арендой?

По определению Ayuntamiento, это жильё, которое собственник или арендатор прямо или через агентство сдаёт целиком за плату на срок до 31 дня, без совместного использования с другими группами [1]. Generalitat относит HUT к туристическим предприятиям размещения, для работы им нужен título habilitante, который выдаёт ayuntamiento по месту квартиры [5].

На старых сайтах упоминается Decret 159/2012. На странице Generalitat по HUT сегодня названа основой Decret 75/2020 de turisme de Catalunya [6][10]. Проверьте, какой текст применим к вашему случаю, у адвоката.

Какие требования предъявляют к законной HUT?

Требование	Что это значит	Источник
Лицензия	Заявление в ayuntamiento и лицензия, подтверждающая соответствие закону и градостроительным нормам	[1][5]
Cédula de habitabilidad	Число гостей не больше указанного в cédula	[1]
Номер NIRTC	Номер реестра туризма Каталонии: табличка в квартире и выдача гостям при бронировании	[1]
Телефон 24 часа	Контакт для гостей и соседей для срочных вопросов	[1]
Устав сообщества собственников	Запрет в статутах дома может помешать начать деятельность	[8]

По правилам Real Decreto 1312/2024 владелец должен был получить номер национального Registro Único de Arrendamientos и без него не мог рекламировать жильё на платформах. Но в консолидированном тексте BOE указано, что процедура регистра аннулирована решениями Tribunal Supremo от 19 и 21 мая и 1 июня 2026 года [9]. Что это значит для вашего объявления, мы не выясняли: следите за новыми актами.

Что будет с лицензиями в 2028 году?

Decreto-ley 3/2023 обязывает действующие HUT в проблемных муниципалитетах получить подходящую лицензию в течение пяти лет с его вступления в силу или прекратить деятельность. Владелец, который докажет, что переходный режим не компенсирует потерю титула, может один раз просить продлить его ещё до пяти лет. Заявление подают в ayuntamiento после четырёх лет действия декрета-закона и до окончания переходного периода [3]. Барселона заранее заявляет, что продлевать лицензии не будет [2], поэтому рассчитывать на продление нельзя.

Tribunal Constitucional отклонил жалобу депутатов на этот декрет-закон (STC 64/2025) [4]. Это не значит, что споры закончились, и мы не оцениваем будущие решения судов.

Чем сдача на срок свыше 31 дня отличается от HUT?

Аренда на срок более 31 дня не HUT, но и она ограничена. Llei 11/2025 считает договором на постоянное жильё любой договор, направленный на удовлетворение потребности в жилье независимо от длительности. Временный договор допустим для работы, учёбы, лечения, ожидания жилья и подобных причин, но причину нужно указать в договоре и подтвердить документами, а документы депонируют вместе с залогом. Без доказанной причины действует презумпция постоянного жилья [7]. Подробнее в статье о долгосрочной и сезонной аренде. Следите за BOE: нормы о временной аренде и IVA менялись в октябре 2026 года. Перед покупкой под сдачу проверьте актуальный текст в BOE.

Что зависит от случая?

Адрес квартиры, устав дома, статус лицензии и налоговое положение владельца определяют вывод в каждом случае. Налоги с дохода от аренды зависят от резидентства, и мы их здесь не разбираем: смотрите о налоге нерезидента с аренды. Прежде чем покупать квартиру для сдачи туристам, проверьте её у адвоката: консультация. Если вы только решаете, где и на каком основании жить, смотрите обзор ВНЖ в Барселоне, а помощь с документами: документы и сопровождение.

Частые вопросы

Можно ли сдавать квартиру на Airbnb в Барселоне?

Только если у квартиры есть действующая лицензия HUT и номер NIRTC. Ayuntamiento решил ликвидировать такие лицензии в 2028 году, а о выдаче новых в Барселоне мы в официальных источниках сведений не нашли. Проверьте конкретный адрес в городском реестре [1].

Какой срок аренды считается туристическим в Каталонии?

Сдача жилья целиком на срок до 31 дня за плату, с возможностью повторения. Определение дано на странице Ayuntamiento de Barcelona. Срок свыше 31 дня к HUT не относится, но подчиняется правилам об обычной или временной аренде по Llei 11/2025 [1][7].

Что такое NIRTC?

Номер реестра туризма Каталонии, который есть у легальной HUT. Он должен быть на табличке в квартире и передаваться гостям после брони. Для гостя это признак законности объявления [1].

Что будет с туристическими лицензиями в Барселоне в 2028 году?

Ayuntamiento заявил, что не продлит около 10 000 лицензий, истекающих в 2028 году. Decreto-ley 3/2023 допускает единственное продление переходного режима до пяти лет по заявлению, но Барселона заранее его не обещает. [2][3]

Может ли дом запретить туристическую аренду?

Устав сообщества может ограничить использование квартир, и такой запрет повлияет на лицензию и регистрацию. Для Каталонии это обсуждается в решениях DGSJFP, а детали зависят от устава и голосования. Прочитайте устав дома до покупки под сдачу [8].

Основано на первоисточниках

Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал не прошёл персональную проверку адвокатом.

Превратите информацию в вопросы.

Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.

Собрать памятку

Условия работы NEXO: консультация 30 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.

Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.

NEXO · Редакционный черновик · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.