Escritura и notario в Испании: что это и зачем нужен нотариус

Коротко

Escritura pública - нотариальный акт, который составляет notario, публичное должностное лицо, удостоверяющее договоры (статья 1 Ley del Notariado) [1].
Escritura не обязательна для самой купли-продажи, но нужна для записи нового собственника в Registro de la Propiedad. Только она имеет исполнительную силу и приравнивается к передаче объекта [3][5].
Нотариус проверяет личность и правомочия сторон, право продавца, обременения, платежи comunidad, способ расчётов; запрашивает квитанцию IBI и энергосертификат [4].
Если вы не понимаете язык акта, нотариус переводит устно, составляет текст в две колонки или допускает переводчика, которого назначаете вы (статья 150 Reglamento Notarial) [2].
Нотариуса вправе выбрать тот, кто обращается к нему. При сделке с профессиональным продавцом, по типовым условиям или в банковской сделке выбирает приобретатель или клиент (статья 126 Reglamento Notarial) [2].
Оригинал escritura остаётся в архиве нотариуса, а в обороте ходят копии [7].

Что такое escritura pública?

Escritura pública - публичный документ, который стороны подписывают перед нотариусом. Notario - публичное должностное лицо, уполномоченное удостоверять договоры и другие внесудебные акты по закону (статья 1 Ley del Notariado) [1]. В escritura записана воля сторон. Нотариус проверяет, что она не противоречит закону, и ни одна сторона потом не может отрицать сказанное [4]. Обычная частная подпись такой силы не даёт.

Обязательна ли escritura при покупке недвижимости?

Для действительности купли-продажи escritura не обязательна: при расчёте без кредита сделку можно закрыть частным договором [3][4]. Но Ley Hipotecaria принимает к записи в реестр только документы в форме escritura pública, судебного решения или аутентичного документа органа власти (статья 3) [5]. Без записи вы остаётесь покупателем только на бумаге. Кроме того, частный договор не имеет исполнительной силы, а escritura при нарушении позволяет обойтись без обычного судебного процесса и приравнивается к передаче объекта [3]. Если покупку финансирует банк, escritura de préstamo hipotecario оформляется у нотариуса и обычно подписывается в один день с escritura de compraventa [4].

Что проверяет нотариус при покупке жилья?

Заверением подписей работа нотариуса не ограничивается. По описанию Consejo General del Notariado, он [4]:

проверяет личность, дееспособность и полномочия покупателя и продавца, а также право продавца и вносит запись о продаже в его титул;
уточняет, основное ли это жильё продавца, потому что тогда могут быть нужны подписи обоих супругов;
проверяет оплату взносов в comunidad и наличие cédula de habitabilidad там, где она требуется;
фиксирует способ и дату оплаты, номера счетов при переводе;
излагает состояние обременений: ипотеки, аресты и другие ограничения;
запрашивает у продавца энергосертификат, квитанцию об оплате IBI и кадастровый номер;
предупреждает о скрытых дефектах и о налоговых обязанностях сторон;
объясняет, как распределяются расходы по сделке; по просьбе сторон оформляет платежи и подачу документов в реестр электронно.

Нотариус составляет акт по общей воле сторон и разъясняет значение и последствия текста (статья 147 Reglamento Notarial) [2]. Если в сделке участвует компания, он устанавливает реального бенефициара [4]. Для каталонских квартир продавец обязан передать certificado секретаря comunidad о долгах: без него escritura нельзя подписать, пока стороны прямо не откажутся от справки (статья 553-5 Libro quinto CCCat) [6]. Подробнее: comunidad de propietarios и nota simple. Помощь с документами для сделки: документы и сопровождение.

Кто выбирает нотариуса?

Любой, кто обращается за нотариальной услугой, вправе выбрать нотариуса. Если имущество передаёт лицо, которое продаёт регулярно, либо по типовым условиям, либо в банковских сделках, выбирает приобретатель или клиент, но нотариус должен иметь разумную связь с сделкой (статья 126 Reglamento Notarial) [2]. Во всех остальных случаях действуют специальные нормы, затем договорённость сторон, а в последнюю очередь выбирает тот, кто платит большую часть тарифа [2]. Копии escritura оплачиваются по официальному тарифу [4].

Как подписать escritura, если вы не говорите по-испански?

Статья 150 Reglamento Notarial описывает три варианта. Нотариус, который знает ваш язык, удостоверяет акт и фиксирует, что устно перевёл его содержание и воля стороны передана верно. По просьбе иностранного участника акт можно составить в две колонки на двух языках, даже если он хорошо знает испанский, либо приложить перевод. Если нотариус не может объяснить содержание сам, нужен переводчик, которого назначает участник; переводчик делает необходимые переводы, подтверждает соответствие и подписывает акт [2]. Какие документы нужны иностранным участникам, уточните в нотариальной конторе при записи.

Что происходит до подписи и после неё?

Вы запрашиваете nota simple и проверяете обременения.
Если стороны подписали arras (задаток), это допустимый, но не обязательный договор; он уже обязывает [4].
Продавец передаёт certificado по comunidad, квитанцию IBI и энергосертификат [4][6].
Вы подписываете escritura; нотариус читает акт и объясняет его.
Нотариус отправляет электронную копию escritura в Registro de la Propiedad [4].
Вы платите налоги по сделке: ITP или AJD и, при необходимости, plusvalía.

Оригинал остаётся в протоколе нотариуса, а через 25 лет уходит в архив коллегии нотариусов; в обороте только копии [7].

Кто что делает при сделке?

Орган	Что делает	Основание
Notario	Составляет и заверяет escritura, проверяет стороны и обременения	Ley del Notariado, ст. 1 [1]
Registro de la Propiedad	Вносит право собственника в реестр	Ley Hipotecaria, ст. 3 [5]
ATC	Принимает ITP или AJD по modelo 600	Раздел об ITP и AJD
Ayuntamiento	Взимает IBI и plusvalía	Раздел об IBI и plusvalía

Расходы на нотариуса по сделке мы разбираем в статье о нотариальных расходах.

Частые вопросы

Обязательна ли escritura pública при покупке квартиры в Испании?

Для действительности купли-продажи нет, но реестр принимает к записи только escritura pública и аналогичные акты. Только escritura приравнивается к передаче объекта и имеет исполнительную силу. При ипотеке escritura оформляется обязательно, остальное зависит от случая [3][4][5].

Что проверяет нотариус при покупке недвижимости?

Личность и правомочия сторон, право продавца, обременения, платежи comunidad, способ расчётов; запрашивает энергосертификат и квитанцию IBI, предупреждает о налогах и скрытых дефектах. Если в сделке участвует компания, устанавливает реального бенефициара [4].

Можно ли подписать escritura, если не говоришь по-испански?

Да: нотариус устно переводит акт, составляет его в две колонки либо допускается переводчик, которого назначаете вы и который подписывает акт. Детали в статье 150 Reglamento Notarial. Какие документы нужны иностранным участникам, уточните в конторе заранее [2].

Кто выбирает нотариуса при покупке?

Общее правило: нотариуса выбирает тот, кто к нему обращается. При сделке с регулярным продавцом, по типовым условиям или в банковской сделке выбирает приобретатель или клиент, при условии связи нотариуса со сделкой (статья 126 Reglamento Notarial) [2].

Чем escritura de compraventa отличается от arras?

Arras - необязательный предварительный договор с задатком: он обязывает стороны, но в реестр по нему не вносят. Escritura - итоговый акт, с которого начинается регистрация нового собственника. На практике сначала проверяют nota simple, затем при желании подписывают arras, потом escritura [3][4][5].

Где хранится оригинал escritura?

В протоколе нотариуса; через 25 лет его передают в архив коллегии нотариусов. В обороте остаются копии: первая копия и последующие, которые оплачиваются по официальному тарифу [7][4].

Основано на первоисточниках

Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал не прошёл персональную проверку адвокатом.

Превратите информацию в вопросы.

Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.

Собрать памятку

Условия работы NEXO: консультация 30 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.

Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.

NEXO · Редакционный черновик · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.