- Hipoteca fija: La tasa y el pago no cambian la duración del préstamo, ya sabes la cantidad. Llora: La tasa es igual a un índice (más que Euribor) más un diferencial fijo, el pago se revisa normalmente una vez al año o seis meses. [1][2].
- Múltiples: Tasa fijada en el período inicial, más adelante flotante [1].
- Ley 5/2019 protege a un prestatario físico: No se puede fijar un límite mínimo de la tasa de interés en los créditos flotantes, y el índice debe ser objetivo y verificable [5].
- El banco entrega FEIN y FIAE antes de que se firme, en un plazo de diez días naturales. FEIN tiene la fuerza de una oferta obligatoria por un período no inferior a diez días [5].
- La indemnización anticipada se limita al artículo 23: para préstamos flotantes hasta el 0,15% en los primeros cinco años o el 0,25% en los primeros tres años, para créditos fijos hasta el 2% en los primeros 10 años y hasta el 1,5% después [5].
¿ Qué diferencia hay entre las tasas fijas, flotantes y mixtas?
El Banco de España asigna tres tipos de hipotecas a un tipo de interés, y la elección entre ellos es la de quién corre el riesgo de cambiar de tipo: un banco o un prestatario. [1][2].
| Tipo | Cómo cambia el pago | ¿Qué da | Riesgo |
|---|---|---|---|
| Fijada | No cambia el tiempo | Pago previsible | No se beneficien de la reducción de las tasas [2] |
| La nadadora | Revisado, generalmente una vez al año o seis meses | Normalmente, es inferior a la tasa de comienzo [1] | El pago aumenta cuando el índice aumenta |
| Múltiples | Anotado al principio, luego flotando. | Parte del plazo se conoce | Riesgo después de un período fijo [1] |
Lo que es más rentable, depende del tiempo, el monto y la estabilidad del presupuesto. [2].
¿ De qué forma se produce la apuesta flotante?
La tasa es igual al valor del índice más el diferencial acordado en el contrato. El Banco de España da el ejemplo [1]Euribor se denomina el índice hipotecario más común, pero la ley permite otros índices si cumplen las condiciones: claros, accesibles, objetivos, verificables por las partes y los órganos, calculados a un valor de mercado y no dependen de un banco o de acuerdos con otros bancos (artículo 21.2 Ley 5/2019) [5].
El banco no puede cambiar la tasa en detrimento del prestatario sin el consentimiento escrito de las partes, y la modificación debe seguir un índice objetivo (art. 21.1). Se prohíbe el límite mínimo de la tasa (cláusula suelo) para los préstamos flotantes y no se puede tener un porcentaje negativo (art. 21.3 y 21.4) [5][1].
¿Qué tiene que mostrar el banco antes de firmar?
El artículo 14 de la Ley 5/2019 obliga al banco o al intermediario a entregar al prestatario por lo menos diez días naturales antes de la firma [5]:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): oferta obligatoria del banco hasta la firma, por lo menos diez días.
- FiAE (Ficha de Advertincias Estandarizadas): lista de condiciones esenciales, incluidos índices, límites mínimos, recuperación anticipada en caso de demora y distribución de los gastos.
- Para los créditos flotantes, un documento separado en el que se indiquen los pagos en diferentes hipótesis de tipo de interés.
- Proyecto de contrato con una lista completa de los gastos.
El Banco de España describe este documento como un cálculo en tres escenarios (no cambia la distribución, crece, disminuye) y subraya: es una ilustración, no una proyección. [4]Si cambia la tasa, FEIN muestra un TAE adicional en caso de que la tasa se suba de manera significativa. [5].
¿Se puede cambiar el tipo de apuesta o pagar el préstamo antes de que se lo den?
La ley alienta la sustitución de la tasa de amortización por una tasa fija: la innovación o el cambio de acreedor (subrogación), que fija una tasa fija o al menos tres años de retención, está sujeta a la obligación de la comisión limitada de pagar hasta el 0,05% de la suma que se pagará anticipadamente en los tres primeros años, y el banco no puede exigir la comisión. Si el capital anticipado no se liquida, la comisión no se retira (art. 23.6). [5].
Para el reembolso anticipado normal, los límites [5]:
| Tipo de crédito | Período | Máximo de la comisión de la cantidad reembolsada |
|---|---|---|
| Nadador | Primer período de cinco años (opción a)) | 0,15 % |
| Nadador | Primer trimestre (opción b) | 0,25 % |
| Fichado | 10 años | 2 % |
| Fichado | 10 años después | 1,5 % |
Para la tasa de flotación, el banco elige una de las dos opciones, y la comisión no puede exceder de su pérdida financiera. El texto consolidado de BOE contiene una indicación de la suspensión de las comisiones de Real Decreto-ley; no hemos verificado sus límites, así que consulte los términos del contrato con el banco y el hedor. [5].
¿Qué depende de su caso?
No llamamos a los bancos, tarifas y tarifas, ni aconsejamos el tipo de tipo de tipo de interés. hipoteca a no residentes en EspañaCompara el FEIN con varios bancos y usa los simuladores del Banco de España. [2].
Sobre los impuestos de compra de viviendas: Impuesto sobre la compra de una viviendaEl banco también está mirando la historia crediticia: ¿Cómo se forma en España?Si sólo tiene planes de traslado, el orden general se describe en la sección Permiso de residencia en BarcelonaSobre la cuenta de pago: abrir cuenta.
Cuestiones frecuentes
¿Qué es mejor: una hipoteca fija o flotante en España?
¿Qué es Euribor y diferencial?
¿ Con qué frecuencia se revisa la tasa de flotación?
¿Se puede fijar un límite mínimo (cláusula suelo)?
¿Cuánto puedes pagar por pagar la hipoteca anticipadamente?
¿Qué se supone que debe mostrar el banco antes de firmar el contrato?
Basado en fuentes originales
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario · Hipoteca a tipo fijo o variable ↗
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario · Hipoteca a tipo fijo, variable, mixto… por cuál decidirse (13.02.2023) ↗
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario · ¿Hipoteca a interés variable? Esto te interesa ↗
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario · El documento de simulación obligatorio: qué le pasa a tu hipoteca cuando los tipos se mueven ↗
- BOE · Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículos 14, 21 y 23 ↗
Las fuentes se han visto en los textos consolidados y en las páginas de referencia de los departamentos, que son de carácter informativo: para su aplicación jurídica se tienen en cuenta las publicaciones oficiales, los cambios y las circunstancias concretas, y el abogado no ha examinado personalmente el material.
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