Покупка квартиры в Барселоне нерезидентом самостоятельно: 15 шагов от NIE до регистрации

Покупка квартиры в Барселоне: схема из 15 шагов

1. Получите NIE

   NIE, номер иностранца, нужен для escritura, уплаты налога и записи в реестр. Его получают в Испании в Policía Nacional или через консульство Испании в стране проживания.

   • Выбрал, где подаю: в Барселоне или в консульстве
   • Оплатил пошлину по форме 790 код 012
   • Номер получили все будущие собственники, включая супруга

   Где: Policía Nacional или консульство ИспанииСрок: зависит от записи (cita previa)Стоимость: 9,84 € по таблице пошлин Policía Nacional

   Когда нужна помощь: нет свободной записи, а дата сделки уже назначена. Порядок: NIE в Барселоне по шагам.

2. Откройте испанский счёт и подготовьте документы о деньгах

   Банки и нотариусы входят в число обязанных лиц по Ley 10/2010 о противодействии отмыванию денег: они устанавливают личность и выясняют характер операции. Без понятной истории денег перевод могут задержать.

   • Открыл счёт в испанском банке (резидентский или нерезидентский)
   • Собрал документы об источнике средств: продажа имущества, доход, наследство, выписки
   • Сделал присяжный перевод ключевых иностранных документов

   Где: банк в ИспанииСрок: заложите несколько недель до сделкиСтоимость: тарифы банка

   Когда нужна помощь: вы гражданин или резидент России или Беларуси без ВНЖ в ЕС. Санкционные регламенты ЕС запрещают банкам принимать от таких лиц вклады свыше 100 000 € на один банк; как это применяется к вашему переводу, разбирают с банком и адвокатом до подписания arras. См. как открыть счёт.

3. Посчитайте полный бюджет

   Цена квартиры не равна сумме покупки. Вторичное жильё облагается каталонским ITP по шкале 10, 11, 12 и 13 % в зависимости от стоимости (Decreto-ley 5/2025), новостройка от застройщика: IVA 10 % плюс AJD по каталонской ставке.

   • Налог: ITP для вторички или IVA и AJD для новостройки (налоги при покупке в Каталонии)
   • Нотариус и Registro de la Propiedad по государственным тарифам (aranceles)
   • Gestoría, если вы её нанимаете, и tasación при ипотеке
   • Запас на ремонт, мебель и первые платежи comunidad и IBI

   Где: калькулятор ATC, нотариус, банкСрок: до брониСтоимость: зависит от цены объекта

   Когда нужна помощь: продавец компания: в зависимости от ситуации налог может быть ITP или IVA с AJD по повышенной ставке, и ошибка дорого стоит. Также при претензии на льготную ставку. См. расходы на нотариуса.

4. Решите вопрос с ипотекой

   Испанские банки выдают ипотеку нерезидентам, но условия, доля кредита и список документов у каждого банка свои. Предварительное одобрение лучше получить до брони, иначе вы рискуете задатком.

   • Запросил предварительные условия в двух-трёх банках
   • Подготовил подтверждение дохода, налоговые декларации и выписки с переводом
   • Записал в arras условие на случай отказа банка, если покупаю в кредит

   Где: банки в ИспанииСрок: до подписания arrasСтоимость: условия банка

   Когда нужна помощь: всегда, если сделка зависит от кредита: разберите с юристом, как защитить задаток при отказе банка. См. ипотека нерезиденту.

5. Изучите рынок и ограничения туристической аренды

   Если вы планируете сдавать квартиру туристам, учтите: Ajuntament de Barcelona сообщает, что не будет продлевать около 10 000 лицензий на туристическое жильё (HUT), срок которых истекает в 2028 году.

   • Определил цель: жить, сдавать долгосрочно или держать как вложение
   • Сравнил цены похожих сделок в районе
   • Не закладываю туристическую лицензию в доходность (туристическая аренда в Каталонии)

   Где: Ajuntament de Barcelona, открытые данные о сделкахСрок: до выбора объектаСтоимость: бесплатно

   Когда нужна помощь: продавец заявляет, что у квартиры есть туристическая лицензия: её статус проверяют отдельно.

6. Закажите nota simple

   Nota simple, выписка из Registro de la Propiedad, показывает собственника, площадь, ипотеки, аресты и другие обременения.

   • Заказал nota simple онлайн на сайте Registradores
   • Сверил собственника, долю каждого и площадь
   • Выписал обременения, которые продавец должен погасить до сделки

   Где: Colegio de Registradores, онлайнСрок: обычно в течение дняСтоимость: 9,02 € плюс IVA по странице Registradores

   Когда нужна помощь: в выписке есть арест, ипотека в пользу частного лица, узуфрукт или несколько собственников.

7. Проверьте долги по IBI и comunidad

   IBI, муниципальный налог на недвижимость, платит тот, кто владеет квартирой на 1 января. Долги по налогу и взносам в comunidad de propietarios, объединение собственников дома, могут перейти на квартиру, поэтому их проверяют до сделки.

   • Запросил у продавца последнюю квитанцию IBI
   • Получил certificado de deuda от администратора comunidad

   Где: продавец, администратор домаСрок: свежий сертификат к дате escrituraСтоимость: смотрите у администратора дома

   Когда нужна помощь: у дома крупные предстоящие ремонты или судебные споры. См. что такое comunidad.

8. Соберите документы объекта

   Сертификат энергоэффективности с этикеткой обязателен при продаже: этикетка указывается в рекламе, копия зарегистрированного сертификата прилагается к договору. В Каталонии также проверяют cèdula d'habitabilitat, документ о пригодности для жилья, состояние технического осмотра здания (ITE) и законность перепланировок.

   • Получил копию энергосертификата и этикетки
   • Проверил cèdula d'habitabilitat и её срок
   • Спросил результат ITE здания и предписания по нему
   • Сверил план квартиры с кадастром и лицензиями на работы

   Где: продавец, Generalitat de Catalunya, AjuntamentСрок: до arrasСтоимость: документы готовит продавец

   Когда нужна помощь: площадь в кадастре и реестре расходится с реальной, есть пристройки или объединённые квартиры.

9. Оформите бронь (reserva)

   Бронь снимает квартиру с продажи на короткий срок, пока вы делаете проверки. Отдельного закона о брони нет: всё решает текст документа.

   • Сумма брони платится переводом, не наличными
   • В тексте указан срок и случаи возврата (плохая nota simple, долги, отказ банка)

   Где: продавец или агентство продавцаСрок: обычно до подписания arrasСтоимость: по договорённости

   Когда нужна помощь: вам предлагают подписать бронь на условиях arras penitenciales без права возврата.

10. Подпишите contrato de arras и выберите его вид

    В Каталонии деньги, переданные покупателем, по умолчанию считаются arras confirmatorias: подтверждение сделки и часть цены (статья 621-8 Codi civil de Catalunya). Arras penitenciales, где покупатель при отказе теряет задаток, а продавец возвращает его в двойном размере, должны быть прямо оговорены.

    • В договоре явно назван вид arras
    • Указаны цена, срок escritura, кто выбирает нотариуса и как распределены расходы
    • Записаны условия: чистая nota simple, отсутствие долгов, ипотека (если нужна)

    Где: частный договор, возможно у нотариусаСрок: от подписания до escritura, по договоруСтоимость: размер задатка по договорённости

    Когда нужна помощь: всегда стоит показать проект arras юристу до подписания: это главный риск потерять деньги.

11. Пройдите tasación, получите FEIN и acta de transparencia

    При ипотеке банку нужна оценка (tasación) от оценочной компании, одобренной Banco de España; действующую оценку такого оценщика вы вправе принести сами. По Ley 5/2019 банк передаёт FEIN и проект договора не позднее чем за 10 календарных дней до подписания, а нотариус бесплатно составляет акт о том, что вы получили документы и разъяснения.

    • Оплатил tasación: по закону её оплачивает заёмщик
    • Получил FEIN, FiAE и проект договора минимум за 10 дней
    • Пришёл к нотариусу лично на acta de transparencia

    Где: банк, оценочная компания, нотариусСрок: 10 календарных дней до подписанияСтоимость: tasación платит заёмщик, акт нотариуса бесплатный

    Когда нужна помощь: вы не владеете испанским, а договор и акт только на испанском: нужен переводчик на встрече у нотариуса.

12. Подпишите escritura у нотариуса и оплатите цену

    Покупатель вправе выбрать нотариуса. Нотариус запрашивает данные реестра, проверяет долги и записывает в escritura, чем и с каких счетов оплачена цена. Если продавец нерезидент, покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их в Hacienda по modelo 211 в течение месяца.

    • Оплата банковским чеком или переводом, реквизиты есть в escritura
    • Наличными не платил: лимит для профессионалов 1 000 €, для физлица нерезидента 10 000 €
    • Если продавец нерезидент, удержал 3 % и подал modelo 211
    • Если не могу приехать, оформил доверенность заранее

    Где: нотариус по вашему выборуСрок: дата из arrasСтоимость: arancel нотариуса по государственному тарифу

    Когда нужна помощь: продавец нерезидент, вы покупаете по доверенности или оплата идёт из нескольких стран. См. escritura и нотариус.

13. Уплатите ITP в ATC (modelo 600)

    ITP и AJD в Каталонии администрирует Agència Tributària de Catalunya (ATC), а не государственная Hacienda. Декларацию modelo 600 подают после escritura в короткий срок, установленный каталонскими правилами; без неё реестр не внесёт запись.

    • Подал modelo 600 и оплатил налог, сохранил копию
    • Проверил, не положена ли льготная ставка (молодые покупатели, защищённое жильё)
    • Срок подачи сверил на странице ATC в день подписания

    Где: Agència Tributària de Catalunya, онлайнСрок: смотрите на странице ATC, отсчёт от даты escrituraСтоимость: по шкале ITP или ставке AJD

    Когда нужна помощь: при пропуске срока начисляются надбавки, а при ошибке в ставке ATC может доначислить налог. См. AEAT и ATC.

14. Зарегистрируйте покупку в Registro de la Propiedad

    Запись в реестре защищает вас перед третьими лицами. Нотариус может направить escritura в реестр электронно в день подписания, это закрывает реестр для других документов по квартире.

    • Попросил нотариуса подать escritura в реестр электронно
    • Передал в реестр подтверждение уплаты налога
    • Сменил плательщика IBI и переоформил коммунальные договоры

    Где: Registro de la Propiedad по месту объектаСрок: смотрите на странице реестраСтоимость: arancel реестра по государственному тарифу

    Когда нужна помощь: реестр выставил замечания (nota de calificación) и отказал в записи.

15. Платите налоги владельца и помните о налогах при продаже

    Каждый год приходит IBI. Нерезидент, который не сдаёт квартиру, декларирует условный доход по modelo 210: 1,1 или 2 % кадастровой стоимости, ставка 24 % или 19 % для резидентов ЕС и ЕЭЗ. Резидент отражает квартиру в Renta. При продаже продавец платит plusvalía municipal в Ajuntament и налог с прибыли.

    • Поставил оплату IBI на автосписание
    • Нерезидент: modelo 210 за 2026 год подаю с 1 апреля по 31 декабря 2027
    • Определил налоговое резидентство (резидент или нерезидент)

    Где: Ajuntament de Barcelona, Agencia TributariaСрок: IBI по календарю Ajuntament, modelo 210 ежегодноСтоимость: по кадастровой стоимости

    Когда нужна помощь: вы сдаёте квартиру, меняете налоговое резидентство или продаёте. См. modelo 210 и IBI и plusvalía.